“资产转让+经营权配套+合作开发” 实现政府系统非办公类闲置资产变废为宝
2015年起，黑龙江省政府启动全省政府系统非办公类资产集中清理和处置工作。在黑龙江省财政厅的统一指导下，按照“宜租则租、宜卖则卖、宜重组则重组”的原则，通过黑龙江联合产权交易所（以下简称黑龙江联交所）市场平台逐项施策、分类处置，取得了良好的效果。其中，长寿国家森林公园旅游服务中心转让项目采取的“资产转让+经营权配套+合作开发”模式具有很好的代表性，为其他非办公类资产尤其是景区资产处置提供了参考和借鉴。
一、项目背景
1转让标的基本情况
2016年5月，黑龙江联交所接受黑龙江省林业厅所属事业单位黑龙江省濒危野生动物救护繁育中心宾西林场（以下简称宾西林场）委托，对哈尔滨春夏秋冬长寿生态旅游服务有限责任公司（以下简称春夏秋冬公司）100%股权及长寿国家森林公园旅游服务中心在建工程（以下简称在建工程）进行捆绑转让。其中：春夏秋冬公司注册时间为2013年9月18日，注册资本为600万元人民币，经营范围包括旅游景区管理、会议管理、中型餐馆。在建工程位于长寿国家森林公园内，经黑龙江省林业厅黑林地许准〔2012〕054号批复征占用林地82公顷，现已批复并使用建设用地14368公顷，剩余67632公顷。在建工程于2012年3月开工，2013年4月停工，建筑面积2108164平方米，占地面积14368平方米。已建设项目包括1#至9#楼主体工程、室内外装饰工程、配套工程和室外管网配套工程，其中1#楼、2#楼、8#楼、9#楼全部完工，3#至7#楼只完成土建主体和外立面装饰，有《国有土地使用证》，没有办理《房屋所有权证》。经过评估和审计，转让标的评估值为2111145万元。
2长寿国家森林公园基本情况
长寿国家森林公园位于哈尔滨都市度假休闲带的黄金节点，距哈尔滨市39公里，约50分钟车程。公园总占地面积2483公顷，公园内天然林面积2175公顷，蓄积量163125立方米，森林覆盖率为95%，有各种野生植物860种，并分布有黑龙江省60%的乔灌木藤本乡土树种。公园现有四大景区，二十余处景点，同时建有露天沙滩浴场、休闲娱乐广场、梅花鹿饲养园和旅游服务中心、吉华长寿山滑雪场等。1993年，经原国家林业部批准为国家级森林公园，2005年被黑龙江省国土资源厅批准为地质公园，2006年晋升为国家AAA级旅游风景区，2011年被重新定位为“长寿休闲时代”。《公园总体规划（2016—2025）》也已编制完成，规划公园建设用地46公顷，目前已开发利用61公顷，投资方可利用的公园规划建设用地399公顷，其中237公顷公园规划建设用地已经由宾县国土资源局纳入旅游服务设施用地规划，其余公园规划建设用地可按国家规定进行征占。2011年和2014年，公园分别钻探地热温泉两眼，深度分别为1640米和1800米。目前，公园年接待游客10万余人。
二、第一次挂牌处置
2016年6月，黑龙江联交所对转让标的进行第一次挂牌公告。鉴于项目标的额较大、位置特殊（景区内）、省政府领导非常重视、社会各界特别关注等原因，为做好处置工作，特申请延长挂牌公告期为30个工作日。通过省内多个报刊、兄弟省市交易机构网站、黑龙江联交所微信公众号、黑龙江联交所全员微信朋友圈等多渠道、多手段宣传招商，专门联系新浪网通过四大板块，即新浪网——看龙江要闻区、新浪黑龙江PC端、新浪黑龙江微信号、新浪网兄弟站点——新浪吉林、新浪内蒙古、新浪北京、新浪海南，以图片和文字相结合的方式进行优先持续多日高频推介，全方位披露标的信息，广泛征集潜在投资人。在挂牌公告期内，黑龙江联交所接受电话咨询超过160人，宾西林场在标的现场接待潜在投资人达50多人。但在挂牌期满后，无一意向受让方报名，转让未能成功。
第一次挂牌结束后，黑龙江联交所第一时间与曾经咨询该标的的多位潜在投资人进行了沟通，征询他们未参与受让的原因并征求他们的意见和建议。几位潜在投资人的反馈结果是：一是转让标的主体为在建工程，已闲置多年，后期装修改造投资太大；二是在建工程还未到验收阶段，产权证照不全，后期风险较大；三是在建工程位置处于长寿森林公园里侧，如单纯购买资产，经营价值不高。
三、制定配套政策
综合考虑潜在投资人的反馈意见，遵循省政府关于非办公类资产优先用于发展旅游、养老、健康产业的指导意见，黑龙江联交所及时与省林业厅、财政厅沟通，省林业厅与宾西林场召开多次协商会议，后经省政府协调会议研究通过，宾西林场针对转让标的提供配套政策：转让成交后，宾西林场以长寿国家森林公园的经营权、林场两眼温泉、公园内的旅游服务设施、道路、场地、房屋等作为主体，受让方可自主选择“合作开发”或“租赁经营”模式，发展生态旅游、医养结合和休闲度假等绿色产业。
1模式一：合作开发
一是受让方以转让标的作为出资与宾西林场注册公司经营，合作开发建设、经营管理宾西长寿国家森林公园项目，双方按出资比例分享利润，分担亏损、风险和责任。双方可自愿另行以现金增加出资入股。
二是由宾西林场协调对公园内的吉华滑雪场，按评估机构的评估价格由受让方购买。如协商不成，宾西林场可根据受让方需求在宾西林场范围内协助建设新滑雪场，也可协助建一处狩猎场。
三是合作期为20年。期满后，由双方确定是否继续合作。如不继续合作，根据有关政策和程序进行股权退出。
2模式二：租赁经营
一是宾西林场将长寿国家森林公园的经营权、林场两眼温泉、公园内的旅游服务设施、道路、场地、房屋等公园内构筑物及其辅助设施租赁给受让方经营。
二是租金按年支付。第一年租金为600万元，每年递增5%，五年为一周期；满五年后，根据当时市场变化及物价水平重新确定第一年的租金额，仍然按5%比例递增，依此类推。
三是租赁期限为20年。期满后，由宾西林场根据当时的有关政策确定是否继续租赁。如继续租赁，按照规定要求重新进行招拍挂，同等条件下可优先考虑受让方。
四、第二次挂牌处置
1挂牌公告
按照省政府协调会议要求，黑龙江联交所经与省林业厅、宾西林场协商，确定从2017年3月3日起对转让标的进行第二次挂牌公告，固定挂牌公告期为20个工作日。在挂牌公告期满后，如未征集到意向受让方，则不变更挂牌条件，按照5个工作日为一个周期延长，直至征集到意向受让方，或委托方有特殊要求时另行截止。
2招商宣传
第二次挂牌公告时，除了采用第一次挂牌时的省内多种报刊、兄弟省市交易机构网站、黑龙江联交所微信公众号、黑龙江联交所全员微信朋友圈、新浪网等方式，黑龙江联交所又大大拓宽了宣传招商范围。一是在生活报、黑龙江日报同步发布公告，每周发布两次，且在公告期内连续发布；二是通过东北网同步宣传转让标的；三是指定专人以电话形式同步告知潜在投资人；四是针对省内外多个做旅游、养老的公司进行定向推介，如黑龙江省旅游集团、哈尔滨文旅集团、中青旅控股股权公司等。
3咨询展示
第二次挂牌公告时，黑龙江联交所安排经验丰富、熟悉该项目的人员负责咨询工作，宾西林场党委书记亲自负责现场接待、展示和洽谈工作。据宾西林场党委书记反馈，除了第一次挂牌公告时曾经咨询过的，第二次挂牌公告期内又新增27位潜在投资人，分别到长寿山森林公园实地查看了转让标的，对后期合作或租赁事宜进行详细咨询和探讨。其中，70%以上的潜在投资人表示拟采取合作开发方式共同经营。
4解除顾虑
截至2017年3月30日，即固定挂牌公告期满，又无人办理受让登记手续，公告按照5个工作日为一个周期进行延长。在延长期间，黑龙江联交所及时与四位曾有很大意向的投资人进行沟通，其中，有一位黑龙江省内投资人是因对转让标的的权证不全、后期合作等事宜有顾虑。鉴于此种情况，黑龙江联交所立即与省林业厅、财政厅沟通，安排该投资人与省林业厅、财政厅相关工作人员进行见面协商，以书面形式达成初步意见；待该投资人真正成为受让方后，该书面意见作为主要内容写入产权转让合同中。
5项目成交
在第三个延长周期内（2017年4月17日至4月21日），有两家意向受让方办理受让登记手续并交纳了42224万元保证金；其中一位是新加坡控股的投资公司，该公司在报名前又分别安排律师、会计师事务所等专业机构人员连续三天到黑龙江联交所和转让标的现场进行详细尽调。2017年4月24日，黑龙江联交所以网络竞价方式组织两家意向受让方进行公开竞价。最终，转让标的以21112万元成交，受让方是新加坡控股的投资公司。
6后期跟踪
转让成交后，黑龙江联交所与交易双方沟通得知，受让方曾经多次试图进入国内景区投资均未成功。黑龙江省旅游资源丰富且省委省政府支持力度较大，他们已关注黑龙江的旅游、养老产业很长时间。此次省政府能拿出长寿国家森林公园如此重要资产，并提供20年经营权和合作开发这么好的配套政策，是他们没有想到的。此次受让成功后，受让方拟采取合作开发方式，与转让方共同经营管理，以充分发挥转让方的政策优势、地方人脉关系和受让方的资金优势、运作经验。为做好该项目，他们已聘请新加坡经验丰富的策划公司进行策划，拟从哈尔滨宾西引入轻轨直入长寿山，未来将其打造成为哈尔滨半小时范围内春夏秋冬四季旅游胜地和哈尔滨人的后花园。
五、项目启示
景区资产是非常优良的资源，但该项目主体是在建工程，已闲置多年，因存在未经验收、证件不全、后期改造投资大等瑕疵，投资风险较大，潜在投资人顾虑较多。但在委托方提供公园20年经营权和合作开发等配套政策后，该项目立即具有较大吸引力，最终实现闲置资产变废为宝。该项目对其他闲置资产尤其是景区资产借鉴意义较大。针对此类项目，产权交易市场应当综合考虑，结合项目情况和投资人潜在需求，争取委托方提供相关配套政策，力促项目成交，实现国有资产尤其是闲置资产价值最大化。
