重庆联合产权交易所与重庆市土地交易中心 联合成功拍卖重庆锅炉总厂

一、项目简述

2005年12月9日上午，由重庆联合产权交易所（以下简称重庆联交所）与重庆市土地交易中心联合组织，重庆集成拍卖有限公司执槌，举行了重庆锅炉总厂破产资产的专场拍卖会。

本次拍卖标的物为重庆锅炉总厂破产资产，主要包括土地及地上建筑物，工业划拨地及地上建、构筑物，评估值为738419万元，整体拍卖起始价为15亿元人民币。参加拍卖会的共有4家竞买人，经过46轮激烈竞价，最后以1725亿元成交，比起拍价净增2250万元，增幅高达15%。该项目的成功转让，体现了重庆联交所和重庆市土地交易中心通力合作精神，开创了重庆市破产企业土地处置由工业划拨地直接转为综合出让地两步并作一步走的新型操作模式（合作前需分两步走，即工业划拔地变为工业出让地转让，在联交所完成；工业出让地变为综合出让地转让，在土房中心完成。合作后，则工业划拔地转为综合出让地一步完成）。此类合作在全国均属少见，成为重庆市产权交易行业的一大经典创新案例；重庆联交所与重庆市土地交易中心对国有破产资产进行联合处置，不仅缩短了破产资产的处置周期，便利了交易双方，而且有效地提升了破产资产的变现价值，充分发挥了重庆联交所的价值发现功能，为今后加快国有企业破产资产的规范、快速处置塑造了良好的典范。

二、交易背景

重庆锅炉总厂始建于1956年，系重庆机电控股（集团）公司下属国有企业，主要产品为工业锅炉等。1990年以来，该厂因经营管理不善等原因，无法适应市场经济的变化和发展，连年亏损。截至2003年，已累计亏损11518万元。2003年10月纳入国家计划破产，2004年4月2日被重庆市第一中级人民法院裁定宣告破产。

为了使该资产实现价值最大化，在进行资产处置方案论证时，重庆联交所就提出了两步并作一步走的操作方案。这一方面有利于推进破产资产处置进程，另一方面也有利于机电集团破产周转金的流转。如果没有联交所与土地交易中心的联合组织，仅以现状即工业出让地进行拍卖，升值空间不大；有了重庆联交所的全程组织与协调，便能实现工业地直接转为综合地出让，大幅提升了该地块的变现能力。经过查询规划指标，变现方案最终确定直接以综合出让地出售，既可以吸引实力强劲的房地产开发商的眼球，又能最大限度地挖掘升值潜力。

三、曲折的交易过程

1初拍：196亿元，首次流标

重庆联交所接此项目后高度重视，于2005年8月12日在重庆商报、联交所网站发布了公告，并就此项目向重庆、海南、浙江等地的房地产企业广发邀请函，组织召开专题项目推介会，在全国各大产权兄弟所网站上发布重点项目推介信息，广泛征集意向受让方。在规定的报名期限内，有2家竞买人报名，但最终因196亿元转让价格与市场价值偏差太大，无人应价而流标。

2二拍：1764亿元，无人问津

2005年9月21日，重庆联交所就锅炉总厂转让项目再次发布公告，土地出让综合价金拍卖起始价由196亿元降为1764亿元。公告发布后，重庆联交所与前期有受让意向的房地产开发公司联系，了解它们的动态。经反馈得知，此次拍卖起始价仍然偏高。二次拍卖以无人报名参与竞买而告终。

3三拍：1725亿元，成功交易

经过两次拍卖及与意向受让方接触，对标的市场价值及开发商们心目中的理想价位已经有了较为清晰的认识。为使尽可能多的真正有实力的买家参与竞买，保证资产成功处置，以市场需求为参考依据，经重庆联交所向清算组建议，最终将本次拍卖的起始价定为15亿元。2005年11月19日第三次拍卖公告发布后，重庆联交所充分发挥强大的信息披露功能，在浙江、成都、上海等产权交易网站上刊登了该项目的转让信息，向实力比较雄厚、知名度较高的50余家房地产开发企业寄送了项目资料，并逐一向它们介绍详细情况，了解反馈信息；重庆联交所领导多次走访重庆市实力雄厚的企业集团和房地产开发公司进行推介；交易过程中，市不动产登记中心主动配合、全力支持，除积极地提供推荐企业的名单外，在《重庆日报》上接连挂牌公示了3次，并不厌其烦地接待各方的咨询与来访。经过重庆联交所、市不动产登记中心及各方的努力，共征集到4家竞买人。本次拍卖，由于组织严密、操作规范、监督有力，整个拍卖过程始终处于“公开、公平、公正”的氛围之中，经过46轮激烈竞争后，最终以1725亿元成功实现转让。

四、重大意义

整个交易过程虽是艰辛，但其间的探索及最终的良好结果，不仅加快了重庆机电控股（集团）公司破产周转金的周转速率，也为重庆锅炉总厂尽快实现破产终结创造了积极条件，更为今后实施破产企业资产进场交易提供了有益借鉴和深刻启示。

一是涉讼国有产权处置的进场和成功实现交易，得益于市领导的高度重视，得益于重庆市高院、重庆市纪委、重庆市土房局、重庆市工商局、重庆市公安局车管所等市级部门的大力支持，得益于重庆市国资委的积极推进，也得益于重庆联交所自身孜孜不倦的进取精神与不懈努力。

二是渝高法〔2005〕12号、96号文件及重庆市国资委的相关配套文件是涉讼国有产权进场交易的政策支撑体系。在具体运作过程中，重庆联交所应与管辖法院、受托拍卖机构等建立和谐共进的法律关系。

三是必须高度重视重庆联交所对产权转让的市场发现和决定价格的功能。三次拍卖情况迥然不同，其关键在于重庆联交所及时扩大了信息公告范围，加大了项目推介力度，重新调整了标的价值判断标准，真正实现了标的市场价值与评估价值的有效对接。

四是交易在充分体现重庆联交所对信息发布、项目推介的独特优势的同时，也告诉我们：对于不同的产权转让项目，要有针对性地确定信息公告范围、进行项目推介、确定起拍标价，进一步挖掘和强化重庆联交所的市场发现和决定价格的功能。

五是有力地促进了涉讼经营性国有产权进场公开交易。此次转让，是渝高法〔2005〕12号、渝国资〔2004〕173号文件颁布以来，重庆市第一宗标的额最大的国有破产财产公开进场转让案。溢价15%成功转让，对进一步规范国有涉讼、破产财产的转让行为，加强国有涉讼、破产财产处置的监管，实现国有资产保值增值的最大化，必将发挥重要的示范作用。