杭州萧山国际机场原车库点 7处保税仓库分零出租项目

一、项目背景

杭州萧山国际机场原车库点7处保税仓库因原租赁合同到期拟通过浙江产权交易所有限公司（以下简称“浙交所”）公开挂牌出租，出租区域为杭州海关监管二级保税仓库。

二、操作难点和重点

   经与出租方充分沟通后发现，该项目存在四处操作难点：

（一）出租标的物的稀缺性。本次出租标的为杭州海关监管二级保税仓库，经调研本次招租活动结束后短期内出租方无到期的二级保税仓库，无新建该类型仓库的计划，导致本次出租标的具有稀缺性。

（二）承租方范围的限制。因本次出租标的为杭州海关监管二级保税仓库，受现行法律法规影响，承租方须为取得杭州海关监管运营资质的物流公司，新进物流公司即使租走仓库短期内亦无法正常开展运营，这对于承租方资格提出了一定要求，在一定程度上限制了意向承租方范围。

（三）出租方要求综合收益最大化。本次招租的物流公司除向出租方支付租金外，需按仓储流转的货运量另行向出租方支付货物操作服务费。经出租方测算，现有租户带来的操作服务费收益均大于租金收益，操作服务费可为出租方带来更多的收益。出租方希望在招租过程中更多体现货运量带来的价值，同时弱化租金收益，实现其综合收益最大化的目的。

（四）无可借鉴的交易方式。鉴于本次出租综合收益的特性，浙交所无法采用传统的竞价交易模式。同时为了保证出租项目全流程的公开公平公正，出租方也不愿意采用竞争性谈判、招投标中的谈判小组各自打分的方式，导致该项目无直接可借鉴的交易方式。

三、项目进场始末

经充分调研物流企业市场并与出租方协商一致后，确定了本次出租采用一次性密封报价+综合评定方式进行。

（一）出租方案

本次出租以租金、货运量等形成不同权重计算综合得分高低的方式确定承租方。同时出租方要求每家意向承租方最多报名两个仓库（需明确优先顺序），但只允许成交一个仓库。

出租方案优点：

1. 采用最多报名两个仓库（需明确优先顺序），只允许成交一个仓库的报名及成交方式避免了征集环节出现意向承租方范围过窄的限制，当意向承租方数量大于出租仓库数量的情况下必然导致项目产生一定的竞争。

2. 租金的参考均价计分方式避免了一次性密封报价环节出现租金的恶性竞争，充分实现了出租方弱化租金收益的目的。

3. 进口货运量与出口货运量分别计分的方式充分考虑了进口货运操作服务费高于出口货运操作服务费的实际情况，更好体现了货运量分，实现了出租方综合收益最大化的目的。

4. 原租户少量附加分部分满足了原租户同等条件下的优先权。

（二）进场过程及成交结果

该项目进场挂牌后，浙交所充分利用市场渠道及出租方渠道发布相关出租信息，最终征集到8家符合条件的意向承租方（其中6家意向承租方报名两个标的）。在一次性密封报价阶段产生了14个有效报价，使出租标的产生了充分的竞争。

   因14个有效报价均为挂牌价，根据交易规则及综合评定，最终由货运量排在前7名的意向承租方承租该7处仓库，货运量最低的意向承租方未竞得标的（该意向承租方为其中一处仓库的原租户）。

   该项目一次性密封报价+综合评定的结果充分实现了出租方综合收益最大化的目的。

四、项目启示

该项目的顺利成交丰富了浙交所国有资产出租业务的范围，因该项目采用了出租加招商的交易方式，将浙交所国有资产出租业务与国有企业招商业务相融合，延伸了产权交易机构的交易链条，开拓了出租业务的新领域。

该项目的顺利成交丰富了浙交所国有资产出租业务的交易方式，本次出租采用一次性密封报价+综合评定（租金报价分+历年货运量分+原租户附加分）的交易模式，该交易模式为浙交所首创，丰富了浙交所现有国有资产出租业务的交易方式，开拓了一种全新的交易方式，值得在将来进一步完善及推广。

该项目的顺利成交丰富了“价格优先”的含义，本项目首创了出租方综合收益最大化的理念，丰富了《浙江省省属国有企业重大资产处置监督管理暂行办法》中确定承租方价格优先原则的含义，开创了新时代背景下国有资产保值增值的新理念。